第三节 用益物权

　　一、用益物权概述
　　用益物权原则上是就他人所有的物而成立的他物权，客体为他人之物。
　　用益物权是一种限制物权。
　　用益物权是以对物的使用、收益为目的的限制物权。
　　用益物权是主要以不动产为标的物的物权。
　　用益物权一般为有期限的物权。
　　我国《物权法》中的用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等典型的用益物权，以及海域使用权、探矿权、采矿权、取水权等准物权。
　　二、土地承包经营权
　　(一)土地承包经营权的概念、特征和意义
　　土地承包经营权是一种独立的用益物权。
　　土地承包经营权的客体为农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地。
　　土地承包经营权是一种有期限的物权。耕地的承包期为30年。草地的承包期为30～50年。林地的承包期为30～70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
　　(二)土地承包经营权的内容
　　土地承包经营权人的权利：①土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。②土地承包经营权可以被继承；土地承包经营权人也可以通过转包、转让等方式依法流转土地承包经营权。
　　发包人的义务：①承包期内发包人不得调整承包地。②除农村土地承包法等法律另有规定外，承包期内发包人不得收回承包地。
　　承包地被征收的，土地承包经营权人有权获得相应补偿。
　　(三)土地承包经营权的设立与流转
　　土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
　　土地承包经营权人有权依法流转承包地。土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
　　三、建设用地使用权
　　(一)建设用地使用权的概念、特征以及意义
　　建设用地使用权的客体为国有土地。
　　建设用地使用权属于独立物权。
　　建设用地使用权为有期限物权。
　　(二)建设用地使用权的设立
　　建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
　　设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
　　采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
　　设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
　　(三)建设用地使用权的内容
　　建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
　　建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
　　建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
　　建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
　　(四)建设用地使用权的期限及其届满的后果
　　居住用地70年；工业用地50年；教育、科技文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
　　四、宅基地使用权
　　特征：①宅基地使用权是农村居民特有的权利，农民要取得这种权利的先决条件是他必须为该农民集体的成员。②宅基地使用权是农村居民以“户”的名义享有的权利，即农民家庭享有的权利而不是个人的权利。③宅基地使用权是一种可以继承的权利。
　　五、地役权
　　(一)地役权的概念以及特征
　　地役权是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益的他物权。
　　地役权具有如下特征：
　　地役权具有附随性，不是独立的物权。土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。地役权不得单独转让。地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
　　地役权不以占有他人土地为内容或目的，而只要求对方应尽某种容忍或不作为的义务。
　　地役权是一种土地物权，或者不动产物权。
　　地役权是一种有期限的物权。
　　(二)地役权的设立
　　设立地役权需要订立书面的地役权合同，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
　　(三)地役权的内容
　　地役权人有下列情形之～的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：第一，违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；第二，有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
　　(四)地役权的变动
　　因下列原因消灭：①供役地权利人依法行使解除权。②需役地或者供役地灭失。③发生约定的事由，如约定供役地上的建筑物一旦完工，通行权归于消灭。④地役权人抛弃权利。